Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд: Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Содержание

Депутат: перевод апартаментов в жилой фонд несет негативные последствия

https://realty.ria.ru/20201120/apartamenty-1585479692.html

Депутат: перевод апартаментов в жилой фонд несет негативные последствия

Перевод уже построенных апартаментов в жилой фонд грозит самыми негативными последствиями и приведет к коррупции, считает глава комитета Госдумы по жилищной… Недвижимость РИА Новости, 20.11.2020

2020-11-20T11:28

2020-11-20T11:31

апартаменты

законодательство

правовой статус апартаментов в россии

жилье

никита стасишин

госдума рф

галина хованская

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/155958/07/1559580707_0:0:2378:1339_1920x0_80_0_0_04780fa6517dd2cd3f279cf3c4c6be0a.jpg

МОСКВА, 20 ноя – РИА Новости. Перевод уже построенных апартаментов в жилой фонд грозит самыми негативными последствиями и приведет к коррупции, считает глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Ранее заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Минстрой намерен законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем. Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается не первый год. Изначально Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.Хованская уточнила, что на законодательном уровне предполагается введение такого понятия, как «многофункциональный комплекс», в котором также будет жилье.Она добавила, что признать отдельные помещения нежилого строения жилыми нельзя. «Там разные правила регулирования, управления, и так далее», — добавила она.Глава комитета отметила, что подобная мера приведет к коррупции. Она пояснила, что застройщики, продавая апартаменты, вводят граждан в заблуждение.»Люди на этот крючок подсаживаются — что это на 30% дешевле – покупают (апартаменты), а потом начинают жаловаться, что у них выхлопы, живут в промзоне, что у детей падает зрение», — сказала Хованская. По словам депутата ГД, по закону собственники не пригодного для проживания жилья вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий. Она напомнила, что нежилые помещения зачастую не соответствуют санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям, предъявляемым к жилому фонду.Вместе с тем, строительство многоэтажных апартаментов увеличивает нагрузку на существующую социальную инфраструктуру. «На них (собственников апартаментов) не рассчитывается, возникает очередь. Их не обязана обслуживать социальная сфера», — пояснила Хованская.По мнению депутата ГД, принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд приведет только к негативным последствиям. «Все это легализовать – это легализовать коррупцию», — заключила Хованская.

https://realty.ria.ru/20201120/siti-1585471009.html

https://realty.ria.ru/20201120/apartamenty-1585458492.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/155958/07/1559580707_0:0:2342:1756_1920x0_80_0_0_7dcc2af325b6120e801e70cccfcff2df.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

апартаменты, законодательство, жилье, никита стасишин, госдума рф, галина хованская

МОСКВА, 20 ноя – РИА Новости. Перевод уже построенных апартаментов в жилой фонд грозит самыми негативными последствиями и приведет к коррупции, считает глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.Ранее заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Минстрой намерен законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем. Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается не первый год. Изначально Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Хованская уточнила, что на законодательном уровне предполагается введение такого понятия, как «многофункциональный комплекс», в котором также будет жилье.

«Это изобретение, мягко говоря, неадекватное. Жилой дом – это жилой дом, со всеми преимуществами и со всеми ограничениями, которое накладывается на проектировщиков», — пояснила Хованская РИА Новости.

Она добавила, что признать отдельные помещения нежилого строения жилыми нельзя. «Там разные правила регулирования, управления, и так далее», — добавила она.

Глава комитета отметила, что подобная мера приведет к коррупции. Она пояснила, что застройщики, продавая апартаменты, вводят граждан в заблуждение.

20 ноября 2020, 10:49Правовой статус апартаментов в РоссииЭксперт: запрет апартаментов затормозит развитие «Москва-Сити»

«Люди на этот крючок подсаживаются — что это на 30% дешевле – покупают (апартаменты), а потом начинают жаловаться, что у них выхлопы, живут в промзоне, что у детей падает зрение», — сказала Хованская.

По словам депутата ГД, по закону собственники не пригодного для проживания жилья вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий. Она напомнила, что нежилые помещения зачастую не соответствуют санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям, предъявляемым к жилому фонду.

«Такое жилье не может быть признано пригодным для постоянного проживания», — подчеркнула парламентарий.

Вместе с тем, строительство многоэтажных апартаментов увеличивает нагрузку на существующую социальную инфраструктуру. «На них (собственников апартаментов) не рассчитывается, возникает очередь. Их не обязана обслуживать социальная сфера», — пояснила Хованская.

По мнению депутата ГД, принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд приведет только к негативным последствиям. «Все это легализовать – это легализовать коррупцию», — заключила Хованская.

20 ноября 2020, 09:37Правовой статус апартаментов в РоссииМинстрой определит правовой статус апартаментов

В Петербурге стоимость апартаментов может вырасти на 10% после перевода их в статус квартир

До конца 2020 года апартаменты могут перевести в жилой фонд, в связи с чем эксперты прогнозируют рост их стоимости на 10% в Петербурге.

Апартаменты отличаются от квартиры тем, что в них нельзя зарегистрироваться. К тому же для такого жилья выше тарифы ЖКХ и налог на имущество, пишет Life. Сейчас апартаменты стоят на 10 – 15% дешевле квартир, а с изменением их статуса, должна нивелироваться и разница в цене.

Рынок апартаментов сосредоточен в основном в Москве, Петербурге и Краснодаре. За текущий год спрос на них в регионах вырос на 30 – 40%. Но в целом по стране предложение сократилось на 8 – 10%. Такая тенденция связана с доступной ипотекой и запретом на строительство апартаментов после перевода уже сданных в жилой фонд.

С переводом апартаментов в новый статус сумма общих выплат владельцев не изменится. Но само жилье может подорожать в Петербурге на 10%, а по стране – на 12 – 15%. В следующем году возможно продолжение роста цен на еще 5 – 7%.

Апартаменты зачастую строятся под коммерческие нужды, не учитывая социальную инфраструктуру. Большинство уже построенных зданий не подходят под требования социальных норм для квартир. Но в случае приравнивания их к жилому фонду застройщикам придется строить детсады, школы и прочее.

Адаптация инфраструктуры апартаментов к жилым помещениям не всегда возможна, ведь зачастую для дополнительного строительства нет места. Но многие здания сейчас строятся по принципу клубного формата премиального класса, не создавая повышенную нагрузку на уже существующую инфраструктуру.

Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже несколько лет, поэтому и в текущем году могут не принять решение законодательно. Пока на рынке нет понимания, как предложение можно реализовать на практике.

Ранее телеканал «Санкт-Петербург» писал о том, можно ли рассматривать апартаменты как выгодное вложение денег.

Подписывайтесь на нас:

_{Фото: pixabay.com}

Что не так в законопроекте о переводе апартаментов в жилье

Попытки поставить знак равенства между апартаментами и жильем то и дело терпят фиаско. На днях, по информации СМИ, Минэкономразвития отказалось поддержать очередной законопроект, уравнивающий в правах владельцев жилья и апартаментов.

Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», который не понравился экспертам из ведомства Максима Орешкина, был внесен на рассмотрение в Госдуму в июне. Документ предлагает переводить апартаменты в статус жилья, что восстановит покупателей в якобы нарушенных правах — начиная с невозможности получить прописку и заканчивая отсутствием социальной инфраструктуры.

Зачем переводить коммерческий объект в статус жилой недвижимости? В законопроекте это объясняется заботой о гражданах. Однако для «жилых апартаментов» в документе не предусмотрено никаких стандартов или требований. К примеру, социальная инфраструктура предусмотрена, но строить ее девелоперов не обяжут – все необходимое разместится в зонах жилой застройки «по соседству». Впрочем, постоянную регистрацию в жилых апартаментах законопроект не предусматривает, поэтому ходить в эти «соседние» сады и школы дети все равно не смогут.

Что в итоге? Вроде помещение жилое, но отправить детей в детский сад или школу по месту жительства невозможно, так же как получить регистрацию, воспользоваться медицинскими услугами системы ОМС, социальными льготами. Не получится оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых помещений и получать субсидии и компенсацию расходов. Получается, что это медвежья услуга для покупателей и откровенная подножка застройщикам жилья.

Апарт-отели — это гостиничные объекты для временного проживания, они требуют гостиничной, а не жилой инфраструктуры. Девелоперы изначально не строили в таких проектах школы и сады. А покупатели знали, что приобретают коммерческий объект для инвестиций или собственных нужд, но никак не для проживания.

Так к чему этот закон? С 1 июля 2019 г. все апарт-комплексы должны в соответствии с законом «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации…» проходить процедуру классификации. А перевод апартаментов в категорию жилой недвижимости позволит строителям «псевдожилья» избежать классификации и связанных с ней сложностей. И вовсе не помешает покупателям «жилых апартаментов» сдавать их в аренду — правда, уже нелегально.

В Москве еще при Лужкове была запущена целая программа строительства гостиниц, под которую в центре города было выделено несколько сотен участков. На многих возвели «апарт-отели», которые в итоге были распроданы как жилье, но проживать постоянно там нельзя.

Безусловно, законодатели хотят легализовать «грехи прошлого». Однако при этом важно не разрушить градостроительную политику, социальную обеспеченность граждан, цивилизованную туриндустрию.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:

Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?

На этот вопрос существует три ответа:

1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).

2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.

3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.

Примеры успешной трансформации

Пример первый: остров временного проживания

Десять лет назад, когда термин «апартаменты» был знаком только по произведениям «Голливуда», любопытный казус произошел с жилым кварталом малоэтажных особняков «Остров фантазий». На земле, предназначенной для спортивных сооружений и рекреаций, были построены объекты недвижимости со статусом временного проживания. Проданы — как жилые. Этот юридический диссонанс вызвал у местных чиновников желание снести все возведенные дома, но собственникам апартаментов «временного проживания» удалось вовремя перевести недвижимость в жилой фонд и зарегистрировать права собственности на него через суд.

Пример второй: построили немного лишнего

Возводя «Кутузовскую Ривьеру», компания Mirax Group допустила превышение плотности застройки на одну десятую. Этот избыток был реализован в форме нежилых помещений-апартаментов. Всего за 90 000 долларов Mirax Group превратила их в жилой фонд. Деньги на процедуру перевода отдали сами владельцы нежилой недвижимости.

Пример третий: все по правилам

Распространенная ситуация в сегменте апарт-комплексов на базе старинных особняков: все этажи дома зарегистрированы как жилые, а последний (мансардный) — как апартаменты.

В случае с комплексом «Богословский, 12», застройщик честно сообщал об этом. Но покупателям обещали, что после сдачи объекта нежилые помещения переведут в жилые. Обещание сдержали!

Пример четверый: слишком дорого

Уникальный случай волшебного превращения только что построенных апартаментов был замечен в МФК «Легенды Цветного». Владельцы Capital Group оставляют ситуацию без комментариев.

Игроки рынка элитного жилья делают свои предположения: недвижимость в «Легендах Цветного» ориентировалась на сегмент люкс-премиум. Масштабная площадь апартаментов, их высокая цена не подтвердила возложенных на нее ожиданий. Для возвращения инвестиций пришлось переводить проект в жилой фонд и реализовывать как более привлекательный вариант.

Пример пятый: любители старины

Компания Vesper после реставрации старого особняка в Пречистенском переулке, 14 «Дом Гельриха» продавала его площади как апартаменты. Стоимость их была ниже, чем у жилого фонда. Покупатели обратились с просьбой к руководству Vesper о переводе за их средства. Операция потребовала около четырех месяцев.

Информационный источник: elitnoe.ru

от de facto к de ure – статья, интервью и мнения – ГдеЭтотДом.

РУ

Многочисленные апартаменты, которые в последние годы активно появляются в Москве, Санкт-Петебруге, Новосибирске, Сочи и других регионах России, по сути, предлагается использовать как жилье, хотя в юридическом смысле они остаются коммерческой недвижимостью. Что делает их удобных далеко не всем покупателям. Однако закон позволяет перевести апартаменты в жилой фонд. Уже есть примеры, когда такой перевод проходили целые комплексы и отдельные этажи. Точно такое же изменеие статуса помещения модет инициировать и владелец отдельной квартиры в комплексе апартаментов. О том, как это сделать, рассказывает заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

Что делает их удобных далеко не всем покупателям. Однако закон позволяет перевести апартаменты в жилой фонд. Уже есть примеры, когда такой перевод проходили целые комплексы и отдельные этажи. Точно такое же изменеие статуса помещения модет инициировать и владелец отдельной квартиры в комплексе апартаментов. О том, как это сделать, рассказывает заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

С начала года на рынке недвижимости активно обсуждается новый формат жилья — апартаменты. Юридически квартиры такого типа принадлежат нежилому фонду, но пригодны для проживания. Более того, благодаря интеграции апартаментов в многофункциональные комплексы жители могут пользоваться всеми видами сервисных услуг, что обеспечивает более комфортный и престижный уровень проживания, нежели в обычных квартирах. Сегодня апартаменты завоевывают рынок столицы. Многие застройщики предлагают в своих проектах квартиры именного такого формата. Так апартаменты появились в «Москва-Сити», их предлагают в ЖК «Tivoli», МФК «Водный», клубном доме «Sky Parks» и других комплексах.

В отличие от традиционных квартир, у апартаментов бюджет покупки значительно ниже, он обуславливается невозможностью постоянной регистрации в них. Так как изначально целевым назначением апартаментов было не постоянное, а временное проживание, то зарегистрироваться по месту жительства постоянно в них нельзя.

Но есть, как минимум, два способа оформить регистрацию в апартаментах.

Во-первых, возможна временная регистрация, которую придется продлевать, но при этом никаких ущемлений при проживании с такой «пропиской» не возникнет. Сначала можно получить регистрацию на 6 месяцев (максимальный период может составить до 5 лет), а далее продление возможно на аналогичный срок.

Во—вторых, собственник апартаментов может перевести свою недвижимость в жилой фонд — это разрешается законом. Но при этом обязательными условиями перевода являются наличие права собственности на нежилое помещение, которое, в свою очередь, должно соответствовать жилому помещению по санитарным и техническим нормам. Если в переводимом помещении предполагается сделать отдельный вход, то для этого потребуется разрешение от общего собрания собственников жилых и нежилых помещений о передаче в пользование части общего имущества (не менее 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений дома).

Получение разрешения на перевод апартаментов в жилье — процессе весьма затратный, и финансово, и по времени. Из-за большого количества госучреждений, которые придется обойти, срок получения разрешения может составить от 4 до 6 месяцев, на практике и год. После согласований и ремонта помещения, его принимает специальная комиссия из государственных и муниципальных структур.

Так как апартаменты появились на рынке российской недвижимости сравнительно недавно, массового перевода их в жилье не было. Из громких и известных случаев можно назвать «Легенды цветного», когда застройщику удалось весь комплекс перевести под жилье. Также компания MR Group в комплексе «Фили Град» перевела часть площадей из апартаментов в жилье.

Частные случаи тоже случаются. Например, в некоторых домах последние этажи, которые юридически тоже признаются нежилыми, покупатели переводят в жилье.

Так как формат апартаментов активно выходит на российский рынок недвижимости, то власти будут достаточно лояльно относиться к переходу их из нежилого фонда в жилой.

Что потребуется для перевода

При переводе нежилых помещений в жилые необходимо представить следующие документы:

Заявление собственника или уполномоченного лица о переводе помещения.
Документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо нотариально засвидетельствованные копии).
План помещения, его техническое описание. При переводе жилого помещения потребуется также его технический паспорт.
Поэтажный план дома: «поэтажный план первого этажа, примыкающих к квартире помещений», «план второго этажа помещений, находящихся над квартирой», «план подвала, находящегося под квартирой».
Если предполагается перепланировка, то необходимо предоставить подготовленный в установленном порядке проект.

Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet, специально для портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение: полезные советы

Нередко владельцы недвижимости в многоквартирном доме сталкиваются с проблемой перевода апартаментов в жилой фонд. Многие и не догадываются, что этот вид относится к категории коммерческой недвижимости. Застройщики, которые возводят свои комплексы в центре Москвы, застраивая бывшую промышленную зону, таким способом преодолевают бюрократические преграды, оформляя правовой статус апартаментов. Сейчас на законодательном уровне уже установлено понятие апартаментов, указано, что такой вид недвижимости может использоваться только в гостиничных комплексах, отелях, иных вариантах временного размещения.

Отличия апартаментов от квартиры

В одном жилом комплексе могут наравне существовать и апартаменты, и квартиры. Первые часто используются в качестве офисов, имеют статус коммерческой недвижимости, но нередко их покупают для постоянного проживания. У таких объектов есть и немалые достоинства, и недостатки. Являясь нежилыми помещениями, апартаменты облагаются большими налогами. Это первый недостаток, о котором обязательно нужно знать, когда вы покупаете такой объект. Налог на имущество платится регулярно. Чтобы избавиться от подобных затрат, придется заняться процессом изменения статуса объекта недвижимости. Второй значимый недостаток в том, что официальная регистрация в апартаментах невозможна. Зарегистрироваться можно только в квартире, которая имеет жилой статус, официальные документы, где прописано право собственности.

Апартаменты имеют и преимущества, из-за которых многие покупатели отдают предпочтение им:

большая площадь;
свободная планировка;
смелые дизайнерские решения при ремонте;
возможность использования для бизнеса.

Кому подойдет такой вариант

Вы можете купить такой объект, чтобы открыть детский сад домашнего типа. В новых жилых комплексах это часто становится проблемой. Сюда переезжают семьи с маленькими детьми, а группы в государственных садах переполнены. ЖК с развитой социальной инфраструктурой востребованы, а владельцы такого нестандартного жилья получают новые возможности для получения дохода.

Не запрещено жить в апартаментах, если у вас есть официальная регистрация в другой квартире или доме. Но если вы не планируете использовать недвижимость в коммерческой сфере, подумайте об изменении статуса.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение

Перевод в жилой статус апартаментов возможен, но желательно в этом процессе воспользоваться услугами опытных юристов. Процедура инициируется собственником. Вероятность успеха будет выше, если все владельцы такого формата недвижимости в ЖК объединятся и подадут общее заявление. Тогда комплекс станет жилым домом с возможностью регистрации, коммунальными услугами без переплат.

В Жилищном Кодексе РФ четко прописаны требования к жилью. Первая проблема, с которой сталкиваются хозяева, желающие перевести апартаменты в жилое помещение, заключается в недостатке естественного освещения внутри. Уровень инсоляции четко регламентирован. Если здание построено в промзоне, не имеет окон, то официальные органы власти могут и не выдать такое разрешение. Еще одно обязательное требование – объект должен быть в собственности владельцы, это подтверждается регистрационными документами.

Перевод апартаментов в статус жилой недвижимости – продолжительный процесс. Обратитесь в специализированную компанию, чтобы его инициировать.

Как изменить статус

Вы можете выбрать апартаменты на ДомКлик, изучить рейтинги застройщиков, оформить сделку. Для перевода такого помещения в жилое необходимо подать заявку через МФЦ. Специально созданная комиссия выдает техническое заключение. Дополнительно от владельца потребуются следующие документы:

свидетельство о праве собственности;
план БТИ;
поэтажный план здания;
заявление.

Решив перевести апартаменты в жилой статус, нужно знать, что на объект недвижимости не могут быть наложены никакие обременения. Пока жилье в ипотеке любые подобные процедуры запрещены. Для покупки апартаментов нужно обратиться к застройщику или текущему владельцу, если вы заключаете сделку на вторичном рынке, но перед этим подробно изучите специфику процесса, узнайте об ограничениях, связанных с имеющимся правовым статусом. Никто не может гарантировать успех мероприятий по переводу недвижимости из одной категории в другую.

На сайте Домклик есть разные варианты недвижимости, выставленной на продажу. Окончательный выбор зависит от того, какие цели покупатель ставит перед покупкой.

Если апартаменты станут квартирами ‐ Сберометр

Уже до конца этого года апартаменты могут перевести в жилой фонд. Лайф разбирался, какие новые тренды наметились на рынке и как они повлияют на стоимость недвижимости.

Новые тренды на рынке апартаментов

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.

В конце ноября риелторы широко обсуждали две инициативы Минстроя: утвердить жилой статус уже возведённых апартаментов, а затем запретить строительство новых. Речь шла о многофункциональных домах, которые сочетают в себе апартаменты, офисы, рестораны и другие помещения. Кстати, первый вопрос может быть решён уже до конца этого года.

— Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2020 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2020 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.

— Учитывая возможный запрет на строительство апартаментов в будущем, это может означать скорый дефицит, а в перспективе — полное исчезновение апартаментов с рынка, — заключил Станислав Манжиевский.

Впрочем, есть и другое мнение. В последние два-три года на рынке появилось много новых проектов апартаментов, поскольку девелоперы торопились получить разрешительную документацию до принятия закона об эскроу-счетах.

— Поэтому я не думаю, что в 2021 году нас ждёт дефицит такой недвижимости, — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Снижение предложения по апартаментам на российском рынке в первую очередь связано с ростом спроса, а не со снижением темпов строительства. Это свидетельствует о том, что такой формат недвижимости пользуется спросом.

— Поэтому высказывание Минстроя о его запрете кажется довольно неоднозначным. Стоит отдельно отметить, что предложение о запрете многофункциональных домов высказывается уже не первый раз. Впрочем, никаких дальнейших действий по реализации таких планов не было предпринято, — заметил соучредитель федерального портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.

Что ждёт владельцев апартаментов, если их недвижимость переведут в жилой фонд

Содержание коммерческих помещений всегда обходится дороже. Коммунальные услуги будут стоить примерно на 10–15% больше. Налог на имущество тоже выше. Причём значительно. Для квартир он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты — от 0,5% до 2% (в зависимости от стоимости и места расположения).

Если апартаменты получат статус жилого помещения, то хозяева смогут серьёзно сэкономить на коммуналке. При этом сумма налога может остаться прежней. Кадастровая стоимость квартир обычно на 10–15% дороже. Соответственно, она увеличится, а процент налога снизится. Конечная сумма выплат останется примерно на том же уровне.

Как изменятся цены на апартаменты

Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2020 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры. Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%. По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2020 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.

— За последний год цены на апартаменты выросли в среднем на 10%, при этом динамика ввода новых проектов на рынок немного снизилась. В 2021 году возможен дальнейший рост средних цен по рынку на уровне 5−7%. Однако он затронет не все проекты. Существенное влияние на цены может оказать приравнивание апартаментов к жилью, так как в этом случае исчезнет ценовая разница (на 15−20% в пользу апартов) по сравнению с квартирами, — считает Иван Татаринов.

Как меняется инфраструктура вокруг апартаментов

Проекты апартаментов часто не учитывают социальную инфраструктуру. Дело в том, что в большинстве случаев это точечная застройка под коммерческие нужды, а не семейные новостройки.

— Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы. В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается. Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир. Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

— Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов. И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.

По словам Александра Дужникова, большое количество требований к жилой недвижимости невозможно исполнить после возведения дома (инсоляция, уровень шума, социальная инфраструктура). Эти требования будет невозможно выполнить, если апартаменты приравняют к квартирам. Соответственно, при реализации этой идеи фактически ничего не поменяется. Экс-апартаменты всё так же будут стоить дешевле настоящих жилых комплексов.

Де-факто потребность в надлежащей инфраструктуре не зависит от наделения апартаментов статусом жилых помещений. Проживание людей в апартаментах, так же как и в стандартных квартирах, в любом случае даёт дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру.

— Решение этой проблемы зачастую просто не представляется возможным. Так, например, в центре Москвы попросту нет места для дополнительного строительства. Однако в некоторых случаях в этом нет необходимости. Многие апартаменты сегодня строятся по принципу клубного формата премиального класса. Такие объекты едва ли создадут повышенную нагрузку на существующую инфраструктуру: районную общеобразовательную школу, поликлинику или местный продуктовый дискаунтер, — отметил руководитель направления первичной недвижимости в «Авито недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Дмитрий Таганов напоминает, что вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока ещё никаких решений принято не было. По его мнению, аналогичная история может повториться и в этом году. Просто потому, что на рынке всё ещё нет понимания, как это предложение можно реализовать на практике.

Что такое передача квартиры и можно ли это сделать?

Вне зависимости от того, увеличиваете ли вы размер или уменьшаете размер, вам может подойти переезд квартиры

Переезд из одной квартиры в другую в одном здании — не редкость. Возможно, вы хотите переехать из квартиры с одной спальней в квартиру с двумя или тремя спальнями для растущей семьи. Или, может быть, все наоборот — вы хотите уменьшить размер, чтобы сэкономить, сосед по комнате переезжает, или вам просто больше не нужно пространство.

Какими бы ни были ваши цели, трансфер квартиры поможет вам их достичь.В этой части нашей серии советов по переезду квартиры мы узнаем, что такое передача квартиры и как это сделать — при условии, что это разрешено вашим арендодателем или управляющим недвижимостью.

Важные факторы, которые следует учитывать при передаче квартиры

Поговорите со своим домовладельцем или управляющим недвижимостью. Скажите им, чем вы хотите заниматься, и посмотрите, какие у вас есть варианты. Многоквартирные дома в центре Чикаго могут быстро заполняться, поэтому важно, чтобы вы приняли решение о передаче квартиры.
Будьте готовы к очереди. Напишите на нем свое имя и посмотрите, как все согласуется с текущими условиями аренды. Кроме того, свяжитесь с менеджером по недвижимости, чтобы узнать, где вы находитесь в очереди. Если по какой-то причине вы решите не продвигать передачу, будьте вежливы по отношению к другим в списке ожидания и дайте знать управляющему недвижимостью, чтобы он удалил вас.
Узнайте, как передача квартиры повлияет на вашу аренду. Вы бы начали новый договор аренды? Можно ли изменить ваш текущий договор аренды? В некоторых случаях домовладелец или управляющий имуществом могут позволить вам просто продолжить с того места, где вы остановились, но это зависит от их политики. Обратите внимание, что ваша история платежей и общая история как арендатора могут иметь значение. Кроме того, вам, возможно, придется заплатить комиссию за передачу аренды и подписать дополнительное соглашение об аренде.
Обратите внимание на детали. Если у вас есть место для парковки, оно изменится или останется прежним? Придется ли вам внести дополнительный гарантийный залог или вы получите право на частичный возврат первоначального депозита? Эти детали будут зависеть от ситуации.
Когда придет время, будьте готовы. Начните планировать свой переезд как минимум на один-два месяца. Составьте свой план, следуйте нашему контрольному списку, уберите свою текущую квартиру и эффективно упакуйте свою квартиру. Если вам понадобятся грузчики, поищите. Обезопасьте своих грузчиков, подтвердите даты у арендодателя или управляющего недвижимостью и приготовьте свои вещи.
Приготовьтесь. Если вам нужно создать или изменить учетные записи у поставщиков коммунальных услуг, свяжитесь с ними как можно скорее. Обычно они могут устанавливать даты начала для новых услуг и даты закрытия для прекращенных услуг, поэтому все происходит автоматически.Согласуйте с ними за неделю до переезда.
Внесите изменения в адрес. Обратитесь в местное почтовое отделение и официально обновите свой адрес. Кроме того, как можно скорее уведомите свою семью, друзей и работодателя об изменении вашего адреса, чтобы они могли делать обновления со своей стороны.

Готовьтесь, готовьтесь, двигайтесь!

Надеемся, эта информация была для вас полезна, если вы задумывались о передаче квартиры. На этом мы завершаем нашу серию советов по переезду квартир. Если вы хотите переехать в центр Чикаго, мы будем рады вам помочь.

Наша талантливая и опытная команда всегда готова помочь вам выбрать подходящую квартиру. Мы будем рады подробно объяснить процесс и поделиться некоторыми соображениями о жизни в центре Чикаго.

Станьте частью яркого, процветающего сообщества:

Трансферы — NYCHA

Переводы

Как владелец ваучера у вас есть возможность переехать в новую квартиру, когда срок вашей аренды истекает или истекает в течение 60 дней с момента вашего запроса на переезд. Есть два типа переводов:

Переезд в пределах Нью-Йорка. После 10 месяцев аренды ваша семья имеет право переехать в другую квартиру в пределах Нью-Йорка. Самый простой способ запросить перевод — через портал самообслуживания, доступ к которому можно получить с вашего компьютера, смартфона, планшета или другого устройства с подключением к Интернету. Вы также можете получить форму запроса держателя ваучера на перевод, позвонив в Центр обслуживания клиентов по телефону (718) 707-7771. Ниже представлен обзор процесса передачи:

Мобильность. Вы можете использовать свой ваучер для проживания в любой точке Соединенных Штатов, их федеральных земель и территорий, если есть жилищное агентство, которое реализует программу ваучеров на выбор жилья. Этот процесс известен как «переносимость». Запросы на переносимость должны подаваться главой семьи. Самый простой способ сделать запрос на переносимость — на портале самообслуживания с помощью смартфона, компьютера, планшета или другого устройства с доступом в Интернет. Вы также можете отправить форму запроса держателя ваучера на переносимость, которую можно получить, позвонив в Центр обслуживания клиентов по телефону (718) 707-7771.Обязательно заполните форму полностью, включая имя, адрес и контактное лицо жилищного агентства, в которое вы собираетесь направить. Ниже представлен обзор процесса переноса:

Иск
Иск о выкупе и приказ об освобождении
Запуганные жертвы (IV)
Запуганные свидетели (ИВ)
Стихийное бедствие
Разумное приспособление
Круглосуточная неудавшаяся проверка HQS
Жертвы Закона о повторном разрешении насилия в отношении женщин (VAWA)

Что такое VAWA?

Закон о повторном разрешении насилия в отношении женщин от 2013 года (VAWA) защищает квалифицированных арендаторов, участников и заявителей, а также аффилированных лиц, которые являются жертвами домашнего насилия, насилия при свиданиях, сексуального посягательства или преследования, от отказа в жилищной помощи, выселения или увольнения. от жилищной помощи в связи с актами насилия в отношении них.

Узнайте больше о процессе передачи, а также о своих правах и обязанностях как жертвы VAWA, прочитав Раздел 8 «Часто задаваемые вопросы о передаче VAWA».

Где взять в аренду

Найти доступное жилье в Нью-Йорке часто бывает сложно. NYCHA помогает упростить поиск, предлагая список объектов недвижимости, доступных держателям ваучеров, ищущим квартиры на частном рынке. Список ведется GoSection8, крупнейшим поставщиком услуг по сдаче в аренду жилья на рынке жилья по Разделу 8.Если у вас есть какие-либо вопросы о создании или просмотре объявлений о недвижимости, свяжитесь с GoSection8 по телефону 866-466-7328.

Просмотреть предложения по аренде:

GoSection8

Как спланировать, если вы думаете о передаче квартиры

Если потребности в вашей квартире изменились, но вы довольны своим домом и районом, то переход в другую квартиру в вашем доме может быть для вас идеальным ответом.

Причины передачи квартиры

Вы можете захотеть переехать в другую квартиру в вашем доме, если:

Размер вашей семьи меняется. Возможно, вы переросли свою квартиру и вам понадобится еще одна спальня или еще одна ванная комната. Например, ваша квартира с одной спальней могла быть идеальной несколько лет назад, но теперь, когда вы добавили в семью двоих детей, вам нужно больше места. Или вы можете оказаться в ситуации, когда вам больше не нужно все ваше пространство. Это может произойти, если у вас есть дети, которые становятся взрослыми и переезжают в собственное место, или соседи по комнате, которые переехали.
Ваше финансовое положение меняется. Вы можете получить повышение и решить, что хотите использовать свой дополнительный заработок, чтобы жить на более просторных раскопках.Или вам может потребоваться сэкономить деньги, перейдя в квартиру меньшего размера, чтобы вы могли платить более низкую арендную плату.

Важные соображения при передаче квартиры

Если вы обнаружите, что идеальная квартира находится наверху или в коридоре, помните о следующих моментах, прежде чем переходить к передаче квартир:

Сообщите домовладельцу, что вы заинтересованы в переводе. Узнайте процедуру и что требуется. Например, подпишете ли вы новый договор аренды или измените существующий? Вам нужно пройти новый раунд отбора арендаторов? Если он у вас есть, нужно ли изменить выделенное вам парковочное место? Будете ли вы задолжать больше в качестве залога или должны будете получить частичное возмещение?
Попасть в очередь. Если в наличии нет квартиры, отвечающей вашим требованиям, посмотрите, можно ли вас добавить в список ожидания. Спросите примерное время. Убедитесь, что список ожидания — это просто список, то есть он не требует депозита и не является обязательным, если вы позже передумаете.
Периодическая регистрация. Рекомендуется время от времени звонить в офис управления, чтобы убедиться, что вас каким-то образом не исключили из списка. Вам следует воспользоваться возможностью, чтобы поинтересоваться ожиданием и сообщить человеку, что вы все еще заинтересованы.
Планируйте свой ход соответствующим образом. Не стоит недооценивать время, усилия или расходы, связанные с переездом в другую квартиру в доме. Поскольку вы будете перемещаться внутри своего здания, хорошая новость заключается в том, что вам не понадобится движущийся грузовик, что принесет значительную экономию. Однако, в зависимости от мебели и других громоздких предметов, которыми вы можете владеть, вам все равно может потребоваться нанять профессиональных грузчиков.
Начните перевозить свои вещи как можно скорее. Если новая квартира свободна, спросите своего домовладельца, можете ли вы начать перемещение своих вещей в новую квартиру до официального начала аренды.Хотя обычно этого не происходит с новыми арендаторами, ваш домовладелец может разрешить вам это сделать, поскольку вы уже являетесь арендатором в здании. Если вы начнете привозить предметы до начала аренды, вам понадобится ключ, а также гарантия того, что ваши вещи будут в безопасности. Например, вы захотите узнать, будут ли подрядчики выполнять работы (например, покраску) в вашей новой квартире, и убедиться, что они знают, что нельзя оставлять дверь открытой во время перерыва.
Ожидайте отмены и создания новых учетных записей коммунальных услуг. Даже если вы переезжаете в квартиру по соседству, имейте в виду, что вам все равно придется создавать новые учетные записи, как если бы вы переехали на несколько кварталов отсюда. Это может показаться неприятным, но, к сожалению, при передаче квартир в этом отношении нет никаких «быстрых» путей.
Сообщите другим об изменении адреса. Это может быть всего лишь одна буква или цифра, но если вы переедете, у вас поменяется адрес. Вам нужно будет сообщить об этом в почтовое отделение. Также не забудьте проинформировать компании, выпускающие кредитные карты, и других лиц об изменении. Сообщите почтальону, а также новому арендатору вашей старой квартиры, что если вам что-то придет, вы все еще находитесь в доме, но в новой квартире. Сообщите друзьям и семье о своем новом адресе по электронной почте или через официальное объявление о переезде.
Будьте вежливы, если у вас есть изменения в планах. Если вы решили переехать из квартиры не в вашем доме, укажите домовладельцу, что вам больше не нужно стоять в очереди. Кроме того, если ваши потребности изменятся и вы решите, что хотите остаться на месте, сообщите арендодателю, что вы хотите быть исключены из списка.

Руководство по квартирам в Нью-Йорке: контроль арендной платы против стабилизации арендной платы

Нью-Йорк известен тем, что является чрезвычайно дорогим городом для арендаторов, но существуют законы, гарантирующие, что не каждый арендатор в Нью-Йорке будет оставлен на произвол судьбы рынка, и примерно 1 миллион квартир в городе подпадают под действие этих законов. защиты. Стабилизация арендной платы, безусловно, является наиболее распространенной защитой, но в некоторых районах города все еще существуют столь желанные квартиры с контролируемой арендной платой.

Такие законы, однако, применяются только к определенным зданиям или определенным квартирам, и часто имеют лазейки, которыми домовладельцы могут быстро воспользоваться. Со временем законы изменились, и самые последние обновления обеспечили широкие, удобные для арендаторов меры защиты, которые защитники жилищного строительства считают выигрышными, но арендодатели и владельцы недвижимости утверждают, что это дестабилизирует рынок аренды города.

Проще говоря: рынок аренды в Нью-Йорке сложен, но есть квартиры с регулируемой арендной платой.Здесь мы подробно рассказали, что вам нужно знать о различиях между квартирами с контролируемой и стабилизированной арендной платой, а также о ваших шансах получить каждую из них. (Спойлер: для первого почти невозможно, но для второго неплохо. )

Квартиры с контролируемой арендой

Считайте эти апартаменты золотым билетом в мир недвижимости Нью-Йорка. Контроль арендной платы происходит, когда арендатор постоянно проживает в своей квартире с 1 июля 1971 года — да, 1971 года — в здании, построенном до 1947 года.Теоретически контроль арендной платы должен гарантировать арендаторам незначительное повышение цен на протяжении многих лет, поэтому они по сути платят арендную плату 1970-х годов в районах, стоимость недвижимости которых резко возросла. (Хотя опрос HPD 2019 года показывает, что средняя валовая арендная плата за квартиры с контролируемой арендной платой составляет около 1039 долларов США).

Но это не будет длиться вечно; когда квартира с контролируемой арендной платой становится вакантной, она либо становится стабилизированной, либо — если она находится в здании с менее чем шестью квартирами — обычно полностью снимается с регулирования.

Это означает, что общее количество контролируемых единиц уменьшилось по мере стабилизации или отмены регулирования единиц. А именно: в 1950-х годах 2 миллиона городских квартир контролировались арендной платой; сейчас это число составляет около 22000 (согласно опросу 2019 года, проведенному Советом по вопросам арендной платы), или примерно один процент от общего жилищного фонда в Нью-Йорке.

Арендаторы с контролируемой арендной платой также могут подвергаться ежегодному увеличению арендной платы. Квартиры, которые находятся под контролем арендной платы, подлежат системе «максимальной базовой арендной платы», то есть существует максимальная сумма, которую домовладельцы могут взимать с арендаторов, и они могут выбрать повышение максимальной собираемой арендной платы — суммы, которую арендатор фактически платит, — до тех пор, пока не достигнут эта максимальная точка.(Столичный совет по жилищному строительству подробно разъяснил, как это может произойти.)

Максимальная базовая арендная плата может увеличиваться каждые два года, а это означает, что арендная плата в этих квартирах может резко возрасти, если домовладельцы решат сделать это. (Не каждый арендодатель делает это, и арендодателям, нарушившим правила строительства, не разрешается это делать.) В соответствии с новыми законами об аренде максимальная собираемая арендная плата теперь будет ограничена пятилетним средним значением последнего повышения Совета по правилам арендной платы.

Как мне получить квартиру с контролируемой арендной платой?

У вас есть родственник, который снимает дом, и вы тоже там живете? Когда арендатор в квартире со стабилизированной или контролируемой арендной платой умирает или переезжает, определенные члены семьи (включая «нетрадиционных» членов семьи, такие как не состоящие в браке пары), которые проживали в квартире, имеют право при определенных условиях на взять на себя аренду.

Иначе это в принципе невозможно. Соседи по комнате, не состоящие в семейных отношениях с главным квартиросъемщиком, не имеют прав наследования, равно как и лица, снимающие субаренду или члены семьи, не проживающие в квартире.

Квартиры со стабильной арендной платой

Это подводит нас к стабилизации арендной платы, гораздо более распространенному для жителей Нью-Йорка способу получить арендную плату ниже рыночной. В то время как только около одного процента сдаваемых в аренду квартир в Нью-Йорке сданы в аренду под контролем , примерно 50 процентов городских квартир стабилизированы.Стабилизация арендной платы обычно применяется к квартирам в домах из шести и более квартир, построенных до 1974 года.

Оказавшись в стабилизированной квартире, ваш домовладелец может увеличить вашу арендную плату только на процент, определенный Советом по вопросам арендной платы, что становится актуальной проблемой каждый год. В отличие от других доступных программ, арендная плата не зависит от вашего уровня дохода, размера квартиры, количества людей, проживающих в ней, или любых других факторов, основанных на потребностях.

В прошлом на самые большие изменения арендной платы в этих квартирах влияло то, как часто квартира менялась в прошлом, а также какие ремонтные работы проводил домовладелец.Но новые законы об арендной плате, принятые ранее этим летом, значительно ограничат это: теперь возможность арендодателя повышать арендную плату на основе либо улучшения отдельных квартир (IAI), либо капитальных улучшений (MCI) была значительно ограничена, теоретически, чтобы усложняют тем, что сомнительным владельцам собственности использование обновлений как средство преследования или несправедливого повышения арендной платы арендатора.

Другие правила также усложнят для домовладельцев доведение квартир со стабилизированной арендной платой до рыночной ставки: до недавнего времени регулирование стабилизированных квартир могло быть прекращено, если арендная плата превышала 2700 долларов и арендатор уходил, — практика, известная как отказ от контроля за высокой арендной платой.Благодаря реформе арендной платы, принятой законодательным собранием штата в этом году, эта практика была отменена, как и возможность арендодателя повышать арендную плату за квартиру на 20 процентов между арендаторами.

Как мне получить квартиру со стабильной арендной платой?

Это не так уж и сложно! Вот невероятно подробный список зданий со стабилизированной арендной платой в каждом районе. Есть более простой способ проверить, стабилизировано ли здесь здание.

Если вы полагаете, что переезжаете в квартиру со стабилизированной арендной платой, домовладелец должен включать его во все новые и продленные договоры аренды, информируя арендаторов об их законных правах. Довольно часто домовладельцы не предлагают эти данные потенциальным арендаторам и взимают с ничего не подозревающих арендаторов больше, чем они имеют законные возможности. Часто арендатору предстоит изучить вопрос о стабилизации арендной платы, а затем обсудить это со своим будущим арендодателем, прежде чем подписать договор аренды.

А льготная аренда?
Стабилизация арендной платы устанавливает максимальную допустимую арендную плату для каждой квартиры — как мы упоминали ранее, это число, основанное на уникальной истории каждой квартиры.С другой стороны, льготная арендная плата известна как арендная плата, взимаемая с арендатора со стабилизированной арендной платой, которая ниже законной арендной платы.
Хотя в теории это кажется хорошей идеей, на практике это может привести к неприятностям для арендаторов. Как говорится в отчете ProPublica за 2017 год, «[i] увеличение льготной арендной платы не связано с установленными городом лимитами, регулирующими другие квартиры со стабилизированной арендной платой. Арендодатели могут отменить льготные ставки и поднять арендную плату до установленного законом максимума всякий раз, когда возникает вопрос о продлении договора аренды.Это может означать скачки в сотни или даже тысячи долларов ».
Реформа арендной платы, проведенная в Олбани ранее этим летом, сузит возможности домовладельца проводить такое массовое повышение; Согласно новому законодательству, арендатору должна быть предложена льготная арендная плата при продлении договора аренды, а не резкое повышение арендной платы. Это дает домовладельцам право взимать до максимальной установленной законом арендной платы только тогда, когда арендатор освобождает квартиру.
И чтобы избежать проблем, поднятых выше, Столичный совет по жилищному строительству говорит следующее: «Арендаторам с льготной арендной платой настоятельно рекомендуется узнать о своих правах и возможностях как можно скорее.”
Исправление: в предыдущей версии этой статьи не учитывалась информация о максимальной базовой арендной плате для квартир с контролируемой арендной платой; Curbed сожалеет об ошибке.
Различий между государственным и субсидированным жильем
Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи.Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местный жилищный орган или программу действий местного сообщества. Вот что нужно знать:
Кто ваш арендодатель
Если вы живете в государственном жилищном фонде , жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем. В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. ¹ Жилищные органы работают в большинстве городов штата Массачусетс.Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. ²
Если вы живете в субсидируемом жилье , жилищное управление будет , а не вашим домовладельцем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низким и средним доходом. Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.
Субсидированное жилье можно получить с помощью ваучеров , где субсидия используется арендатором для поиска арендуемого жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу.Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирного субсидируемого жилья , где субсидия предоставляется собственнику, который предоставляет доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.
Кто имеет право
Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода. Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода для государственных жилищных и ваучеров устанавливаются правительством и меняются каждый год.Пределы дохода для многоквартирных домов, субсидируемых жилищного фонда , варьируются от жилого комплекса к жилому комплексу. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.
Где вы подаете заявление
Чтобы подать заявление на получение государственного жилья , вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить. В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество кандидатов. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.
Чтобы подать заявление на получение ваучера Section 8 , вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое запускает программу ваучеров Section 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявление в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов. Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.
Чтобы подать заявление на получение многоквартирного субсидируемого жилья или , вы должны подавать заявление на каждый жилой комплекс, в котором вы заинтересованы (или в управляющую компанию, которая управляет этим комплексом).Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.
Где жить
Если вы получите ваучер , вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата. Если вы попадаете в государственное жилье , вы должны проживать в том районе, где вы подали заявление. Если вы попадаете в многоквартирное жилье , субсидируемое на несколько семей, , вы должны проживать в том районе, куда вы подавали заявление.
Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой.Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.
Кто имеет приоритет
Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может требовать или разрешать различные жилищные программы, чтобы одни люди получали приоритет или предпочтение по сравнению с другими. Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.
Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца.Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.
Списки ожидания
В целом очереди на получение государственного жилья короче, чем на ваучеры . Многие очереди длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные управления будут принимать заявки на государственного жилья круглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, которым управляет МассНАХРО, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах открыты бессрочно.Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.
Как вас проверяют
Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить проверку арендаторов. Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, отличаются для государственного жилья и ваучеров , чем для многоквартирного субсидируемого жилья .Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.
Поиск квартиры
После того, как вас зачислили в муниципальное жилье или комплекс многоквартирного субсидируемого жилья , вы получаете квартиру. Вам не нужно искать собственную квартиру.
Имея ваучер , вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.
Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата
Арендаторы государственного жилья обычно платят за аренду около 30% своего дохода, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены. ³ Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате закона, принятого в 2003 году. ⁴ В государственном жилье каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы на основе вашего дохода и определенных удержаний. и исключения, на которые вы имеете право.⁵ Если вы сообщаете об изменении вашего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно будет скорректирована таким образом, чтобы вы платили такой же процент от вашего дохода за аренду. ⁶ Для получения дополнительной информации об аренде государственного жилья см. Раздел «Аренда в государственном жилье».
В ваучерных программах арендаторы иногда в конечном итоге платят за аренду до 40% своего дохода (для ваучерной программы 8-го раздела это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию. жилищное управление может заплатить.⁷ Жилищное управление должно убедиться, что арендная плата, взимаемая арендодателем, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. ⁸ Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8 и предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру, и вы будете вынуждены найти другую квартиру.
В многоквартирном доме с субсидией арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ. В некоторых программах арендная плата арендаторов устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена на фиксированном уровне, основанном на количестве спален, что ниже рыночной ставки. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. ⁹ В некоторых программах ваш доход может дать вам право на корректировку вашей арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода.Поскольку различные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление на конкретное развитие.
Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD. ¹⁰ См. Иммигранты и жилье.
Каковы ваши права после того, как вы перейдете в
Если вы перейдете в государственное или многоквартирное жилье, субсидируемое вами, или если вы получите ваучер, у вас будут другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендатора и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах, когда вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.
Размер вашей семьи меняется
Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи.Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение их нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым член семьи въезжает. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет наличия криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) иммиграционного статуса.¹¹
В государственном жилье многоквартирном или многоквартирном доме , если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. ¹² В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для размера вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предложенную жилищным управлением, ваша арендная плата может быть увеличен до 150% от обычного уровня.¹³
В случае ваучера , если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится до даты вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая лучше соответствует размеру вашей семьи. Однако это означает, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать.Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.
Выселения и потеря субсидии
Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственного жилья или любого многоквартирного дома , — это нарушение вами правил аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире.¹⁴ Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.
В программах ваучеров на основе арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость повышенная квартплата, ремонт или потребность в квартире для члена семьи).Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. ¹⁵
В случае программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается продлить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка казни) или пока вы не двинетесь. ¹⁶ Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или расторгает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. Вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате, если это произойдет. ¹⁷ Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.
Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи.Это может произойти, потому что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. Если это произойдет, обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. ¹⁸
Образец письма о передаче квартиры (частному домовладельцу) — Как попасть на
Образец письма с просьбой либо передать квартиры, либо переехать в другое здание, принадлежащее тому же домовладельцу.
Это письмо может использоваться любым частным домовладельцем, подпадающим под действие Закона о справедливом жилищном обеспечении (включая арендодателей, принимающих ваучеры).Если вы проживаете в здании с низким доходом, с ограниченным доходом или субсидией, посмотрите здесь: Образец письма о доступном жилье, дом
Уважаемый x,
Я пишу с просьбой о разумном приспособлении как человек с ограниченными возможностями.
Я квалифицированный человек с ограниченными возможностями, как это определено в Законе о внесении поправок в справедливое жилищное обеспечение 1988 года. У меня есть инвалидность, которая вызывает следующие ограничения: (Примеры ограничений)
Я прошу переехать из (адрес здесь) в (укажите конкретную квартиру, если в ней нет людей, которая соответствует вашим потребностям, в противном случае укажите общее описание, например «следующая свободная квартира на первом этаже»)
Из-за моей инвалидности мне нужна квартира со следующими характеристиками: (Примеры жилищных потребностей для людей с ограниченными возможностями)
Я прошу жилье для переезда в квартиру, которая будет доступна для меня и будет соответствовать моим особым потребностям с ограниченными возможностями. Эти функции необходимы, потому что: (Примеры описаний жилищных потребностей)
Я прошу, чтобы это жилье было предоставлено без комиссии за перевод, сборов или финансовых штрафов в соответствии с политикой HUD, которая гласит, что «Поставщики жилья не могут требовать от лиц с ограниченными возможностями вносить дополнительные сборы или депозиты в качестве условия получения разумной проживание.» (Совместное заявление HUD и Министерства юстиции)
Я прошу это жилье, чтобы у меня были равные возможности участвовать в вашем жилье.Политика Управления HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей в отношении разумных приспособлений и изменений гласит: «Федеральные законы о недискриминации требуют от поставщиков жилья удовлетворять запросы на разумные приспособления и изменения в жилье, программах и мероприятиях».
Я прилагаю подтверждающее письмо от моего [врача, психиатра, консультанта, социального работника, социального работника. физиотерапевт и т. д.] в поддержку этого запроса.
Пожалуйста, ответьте письменно на этот запрос о размещении в течение 10 рабочих дней.Спасибо за внимание и с нетерпением жду вашего ответа.
Спасибо,
Я
Узнать больше
Эта страница является частью онлайн-справочника: Epic Master List of Disability Accommodation Letters
Группа в Facebook: HUD и члены семей с ограниченными физическими возможностями
Прокомментируйте, пожалуйста, истории, идеи, вопросы или предложения. Сообщите нам, если какие-либо ссылки на этой странице перестают работать. Если вы нашли эту страницу полезной, поделитесь ею с другими, нажав одну из этих маленьких волшебных кнопок:
Нравится:
Нравится Загрузка…
Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?
Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширить или ввести в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением необходимости бороться с повышением арендной платы законодатели штатов в Иллинойсе, Орегоне и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и за пределами срока аренды, а также ограничений на выселение.
Новое исследование, посвященное изучению того, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки. В то время как контроль арендной платы, похоже, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает отрицательные вторичные эффекты для окружающих районов.
В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы для выявления потенциальных негативных последствий для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми квартирами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля над арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в семейных квартирах, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение.Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, съемщики могут выбрать чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989). Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Симс 2007).
Конечно, контроль арендной платы также предлагал потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение.Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы. Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут использовать этот тип «самострахования» так легко, поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района.Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую страховку.
До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом. Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически.Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страхованием, обеспечиваемым контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такого страхования очень велики.
С декабря 1970 по 1994 годы все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда. Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, которая ранее подлежала контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.
Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно снятых с контроля объектов недвижимости увеличилась на 45 процентов.В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, а также повышает их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно больше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем контроля арендной платы приобрела примерно на 13% больше стоимости после отмены контроля, чем объекты с 25-м процентилем воздействия. Эта дифференцированная оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была в равной степени выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего района.
Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости выросла на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, а 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль над арендной платой несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные негативные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих районов и делая их менее привлекательными для проживания. Короче говоря, эта политика потребовала от местных владельцев недвижимости 2,0 миллиарда долларов, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.
Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому строительству.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти в отношении арендной платы.
Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 г. в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 г. — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось законом по-разному.
Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живущих в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.
В период от пяти до десяти лет после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная часть арендаторов, которых контроль арендной платы заставил остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем арендной платы.
Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в своей квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства столкнулись с более сильным давлением перемещения в Сан-Франциско, чем белые.
Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этой собственности отреагировали, чтобы уменьшить свои арендные потери несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов снятия арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет домовладельцам выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в квартиры. Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.
DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов чаще были преобразованы в кондоминиумы, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в зданиях, прошедших лечение, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с регулируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Столь значительное сокращение предложения арендуемого жилья было вызвано преобразованием существующих строений в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новым строительством.
Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль арендной платы действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов сдаваемой в аренду недвижимости были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами жилье в кондоминиумах и в новые здания, переход контроля арендной платы в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, ориентированного на людей с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль арендной платы, привлекало жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все это вместе, то выясняется, что контроль над арендной платой действительно способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.
Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые домовладельцы предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и улучшений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые решили отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не предпочел преобразовать их в кондоминиумы или перепланировать в ответ на первоначальный переход контроля арендной платы.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.
Контроль арендной платы, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает отрицательные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита.
No related posts.